Apartman yöneticisi ibrası nasıl yapılır?
İbra, yıllık olağan Kat Malikleri Kurulu Toplantısı’nda gündem maddesi olarak ele alınır. Yöneticinin o döneme ait hukuki süreçleri, hesapları ve faaliyetleri kat malikleri tarafından oy çokluğu veya oy birliği ile onaylanır. İbra kararı, toplantı tutanağına işlenerek karar defterine geçirilir. Yasal olarak “ibra formu” diye bir belge tanımlanmamıştır. Geçerli olan tek kayıt karar defteridir.
“Apartman yöneticisi ibra formu” diye arama yapıyorsanız, önce şunu bilmeniz gerekiyor: Böyle bir form yasal olarak mevcut değil.
İnternette onlarca site size işte “Aptartman Yönetimi İbra Formu” diye bir şablon sunacak. O şablonların hiçbirinin yasal dayanağı yok. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda “yönetici ibra formu” diye bir belge tanımlanmamış.
Peki ibra nasıl gerçekleşiyor? Ve ibra edilmezse ne olur?
İbra Nedir, Ne Değildir?
İbra, dönem sonunda kat maliklerinin yönetim kurulunu (yönetici ve denetçiyi) o dönemki faaliyetleri, hesapları ve hukuki süreçler açısından onaylaması işlemidir.
İbra, yıllık olağan Kat Malikleri Kurulu Toplantısı gündemi dahilinde kat malikleri tarafından gerçekleştirilir.
Burada üç şeyin ibrası söz konusudur:
- Hukuki süreçler: Yönetim adına açılan veya aleyhine açılan davalar
- Hesaplar: Gelir-gider tablosu, aidat tahsilatları, harcamalar
- Faaliyetler: Dönem boyunca yürütülen yönetim faaliyetleri
İbra, genel kurul toplantısında oy çokluğu veya oy birliği ile alınan bir karar deftere işlenir. Hepsi bu.
Karar Defterine Ne Yazılır?
Yasal geçerliliği olan ibra işlemi, genel kurul toplantı tutanağına şu şekilde geçirilir:
ÖRNEK METİN:
“01.01.2025 – 31.12.2025 dönemi için Yönetici [Ad Soyad / Firma Adı], söz konusu döneme ait hukuki süreçler, hesaplar ve faaliyetler bakımından oy birliği / oy çokluğu ile ibra edilmiştir.”
“01.01.2025 – 31.12.2025 dönemi için Denetçi [Ad Soyad], söz konusu döneme ait denetim faaliyetleri bakımından oy birliği / oy çokluğu ile ibra edilmiştir.”
Dikkat: “Oy birliği” ile “oy çokluğu” ibarelerinden hangisi geçerliyse onu kullanın. Bu ayrım önemlidir, ilerleyen bölümde açıklıyorum.
Oylamada Ne Oluyor?
İbra oylaması basit görünür ama pratikte en çok karıştırılan konulardan biridir.
Oy birliği ile ibra: Tüm katılımcılar ibra lehinde oy kullanmıştır. Sonraki süreç açısından en temiz durum budur.
Oy çokluğu ile ibra: Katılımcıların çoğunluğu ibra etmiş, bir kısmı karşı çıkmıştır. Bu durumda ibra gerçekleşir; ancak ibra etmeyenler için önemli bir yükümlülük doğar.
İbra edilmeme: Çoğunluk ibra etmemiştir. Bu durumda hem yönetim kurulu hem de ibra etmeyenler açısından ciddi bir süreç başlar.
İbra Etmeyenler Ne Yapmalı?
Eğer ibra oylamasında “hayır” oyu kullandıysanız yapmanız gereken iki şey var:
- Gerekçenizi karar defterine yazdırın (şerh)
Neden ibra etmediğinizi, hangi hesabı veya faaliyeti kabul etmediğinizi tutanağa açıkça geçirtin. ‘İbra etmiyorum’ demek yetmez, gerekçesiz şerh zayıf bir itiraz kaydıdır.
- Yasal süre içinde dava açın
Aşağıdaki süreler Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında belirtilmekte olup yayın öncesi KMK Madde 33 ve 38 ile teyit edilmelidir:
- Toplantıya katılanlar: İbra kararına karşı 1 ay içinde dava açılmalıdır.
- Toplantıya katılmayanlar: Kararın kendilerine tebliğinden itibaren 6 ay içinde dava açılmalıdır.
Bu süre geçirilirse dava hakkı düşer.
Metin Bozkurt’un Notu: 25+ Yıllık Deneyimden
Sahada gördüğüm en büyük hata şu: Kat malikleri ibra oylamasını bir formalite olarak görüyor. “İbra ederiz, geçeriz” ya da “ibra etmeyiz, ne olur ki” diye düşünülüyor.
İkisi de büyük yanılgı.
İbra etmemek bir haktır, ancak bu hakkı kullanmak ciddi bir sorumluluk getiriyor. Çoğu kat maliki bunu bilmiyor.
Asıl sorun şu: İbra etmeyenler gerekçesini karar defterine yazdırmıyor. Sadece “hayır” oyu kullanıp çıkıp gidiyorlar. Bu hem yasal süreci zayıflatır hem de ileride hak kaybına yol açar.
Toplantıya Katılmayanlar Ne Olur?
Genel kurula katılmayan kat malikleri ibra kararını otomatik olarak kabul etmiş sayılmaz; ancak itiraz hakkını kullanmak için daha uzun ama yine de sınırlı bir süresi vardır. Kararın tebliğinden itibaren 6 ay içinde dava açılmazsa bu hak kullanılamaz.
İbra Edilmezse Ne Olur?
Bu konuyu ayrı ve detaylı bir yazıda ele alıyorum: Apartman Yöneticisi İbra Edilmezse Ne Olur? Hukuki Süreç ve Sonuçları (Yakında yayında)
Kısaca şunu söylebilirim: İbra edilmemesi hem yönetim kurulu hem de kat malikleri açısından ciddi bir süreci başlatır. Bu süreci bilmeden ibra oylamasına giren tarafların hak kaybı yaşaması kaçınılmaz olur..
Özet: Neye Dikkat Etmeli?
| Durum | Yapılması Gereken |
|---|---|
| İbra edildi: oy birliği | Karar defterine işle ve gündeme devam et |
| İbra edildi: oy çokluğu | Karşı oyların gerekçesi karar defterine işlenmeli |
| İbra edilmedi | Gerekçe karar defterine işlenmeli ve yasal süre içinde dava açılmalı |
| Toplantıya katılmadım | Tebliğ tarihini takip et, süreyi kaçırma |
İndirin: Karar Defteri Örnek Metni
İbra kararını karar defterine doğru geçirmek için hazırladığım örnek metni Word formatında indirebilirsiniz.
Bu içerik genel bilgi amaçlıdır. Spesifik hukuki durumlar için bir avukattan görüş almanızı öneririm.
Sık Sorulan Sorular
İbra, yıllık olağan Kat Malikleri Kurulu Toplantısı'nda gündem maddesi olarak ele alınır. Kat malikleri, yöneticinin o döneme ait hukuki süreçlerini, hesaplarını ve faaliyetlerini oylar. Çoğunluk ibra lehinde oy kullanırsa karar, toplantı tutanağına işlenerek karar defterine geçirilir. Ayrı bir form veya belge düzenlenmez.
İbra edilmemek, kat maliklerinin çoğunluğunun yöneticinin o döneme ait hesaplarını, faaliyetlerini veya hukuki süreçlerini onaylamaması anlamına gelir. Bu bir ret kararıdır ve yönetici açısından ciddi hukuki sonuçlar doğurabilir.
Kısmen. İbra, kat maliklerinin o döneme ait faaliyetleri onayladığı anlamına gelir. Ancak ibra, yöneticinin kasıt veya ağır ihmal içeren eylemlerini örtmez. Yani ibra edilmek tam bir hukuki güvence değildir; sadece o dönemin genel onaylandığını gösterir.
İbra edilmeyen yönetici ya da yönetim kurulu hakkında kat malikleri yasal yollara başvurabilir. Bu sürecin ayrıntılarını, hangi adımların atılması gerektiğini ve süreleri ayrı bir yazıda ele alıyorum: Apartman Yöneticisi İbra Edilmezse Ne Olur?
Metin Bozkurt Bina Yönetimi Danışmanı | 25+ Yıl Deneyim | Golf Bina Yönetimi LinkedIn’de Takip Et